30/03/2016 – El correcto cálculo del interés es un aspecto muy importante para nosotros y estamos preocupados de mantener el cobro tan justo como sea posible. Por ello decidimos cambiar nuestro sistema de cobro, a uno similar al bancario.

Tomaremos la deuda que tiene una persona al final de cada día y aplicaremos un interés por esa deuda. En el siguiente ejemplo, una persona debía $300.000 al 15 de enero y abonó $100.000 el 17 de enero. Interés diario: 0.1%, 3% mensual. Estos son valores referenciales para facilitar el cálculo, cada comunidad debe utilizar la que esté descrita en el reglamento y no superar la tasa máxima convencional publicada por la SBIF.

ejemplo intereses

Por lo que el día 15 y 16 generó un interés de $300 y del 17 al 19, un interés de $200. En total, por estos 5 días se cobró un interés $1.200.

Funcionamiento práctico

Facturación de interés

Cada deuda será facturada al momento de cerrar el gasto común. Según los siguientes eventos:

  • Cierre del gasto común: Factura interés desde la última fecha de facturación hasta el día de cierre.
  • Pago posterior a la fecha de vencimiento: Factura interés desde la última fecha de facturación hasta el día del pago o la fecha de facturación (la más antigua).

Nota, la primera fecha de facturación corresponde a la fecha de vencimiento.

Pagos

Los intereses se facturan hasta la fecha que se registra el pago. Si un interés ya fue cobrado (facturado) cuando se registra un pago, el sistema generará una compensación por el interés cobrado adicionalmente. Para activar esta setting, tan solo debes  configurar en al sección editar comunidad, luego interés y guardar la opción “generar compensaciones por interés”.

Screen Shot 2016-08-08 at 19.30.01

Usando el ejemplo anterior, si se facturó interés hasta el día 19, pero se registra un pago de $200.000 con fecha 18 de enero, el sistema generará una compensación de $400 por el interés cobrado el día 18 y 19 enero.

Al anular un pago, el proceso también anulará las compensaciones generadas por este.

Cierre del mes

Al finalizar el proceso de gasto común, se preguntará por la fecha de facturación del interés. Corresponde al último día que se cobrará el interés en este periodo de facturación, recomendamos dos alternativas:

  • Fecha de hoy: Se cobrará el interés hasta la fecha de hoy, quienes tengan deudas ya vencidas, se seguirá cobrando interés en los próximos días, el cual se verá reflejado en el siguiente gasto común.
  • Igual a la fecha de expiración: Se cobrará por adelantado el interés hasta la fecha de expiración, la deuda se mantendrá igual hasta ese día, luego se continuará cobrando el interés. En caso de pagar antes de la fecha de expiración, se generará una compensación por el interés cobrado por adelantado.

nota: la fecha de expiración corresponde al día en que vence el gasto común a cobrar.

Screen Shot 2016-03-30 at 13.10.00

Deshacer el Gasto Común

Este proceso eliminará exclusivamente los intereses generados por el  proceso de cierre del gastos común, los interés generados a raíz de un pago no serán anulados.

Monto base

El monto sobre el cual se calcula el interés puede ser exclusivamente los gastos comunes (egresos), o bien, considerar provisiones, cargos/multas y fondo de reserva. Adicionalmente, se puede o no incluir interés anteriores.

Comunidad Feliz recomienda considerar solo los egresos y utilizar interés simple. 

setting interes.png
Configuración de interés en editar comunidad

Migración al nuevo sistema

Anteriormente se factura el interés por el mes completo, la migración automática al nuevo sistema mantendrá los intereses facturados. La primera fecha de facturación corresponderá al vencimiento del último gasto común emitido, por lo que la opción para deshacer el gasto común estará bloqueada para dicho mes.

Normas y leyes

Sobre los intereses y multas, podemos extraer lo siguiente de la ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria.

Artículo 5º.- Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad. Si incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad.

Artículo 28.- Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad con los siguientes objetos: …
e) Establecer lo concerniente a: la administración y conservación de los bienes de dominio común; las multas por incumplimiento de obligaciones, y la aplicación de alguna de las medidas permitidas en los incisos tercero y cuarto del artículo 5º;

Si bien, la ley de copropiedad no hace referencia al periodo a cobrar el interés, varias leyes hacen referencia a la ley 18.010, “ESTABLECE NORMAS PARA LAS OPERACIONES DE CREDITO Y OTRAS OBLIGACIONES DE DINERO QUE INDICA”. Incluyendo las del consumidor y del trabajo, así como varias publicaciones que hace la SBIF.

En el artículo 11 de esta ley se indican que los intereses se cobran día por día. Por lo que hacer un cobro anticipado del interés, requiere de una compensación por el interés no correspondiente.

Finalmente, en el Código Civil se indica:

Artículo 647: Se llaman frutos civiles los precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo, y los intereses de capitales exigibles, o impuestos a fondo perdido.
Los frutos civiles se llaman pendientes mientras se deben; y percibidos, desde que se cobran.

Artículo 790: Los frutos civiles pertenecen al usufructuario día por día.

Artículo 1595: Si se deben capital e intereses, el pago se imputará primeramente a los intereses, salvo que el acreedor consienta expresamente que se impute al capital. Si el acreedor otorga carta de pago del capital sin mencionar los intereses, se presumen éstos pagados.

Artículo 1597: Si ninguna de las partes ha imputado el pago, se preferirá la deuda que al tiempo del pago estaba devengada a la que no lo estaba; y no habiendo diferencia bajo este respecto, la deuda que el deudor eligiere.

La ley no es específica, así que nuestra recomendación es establecer estos detalles en el reglamento de copropiedad y asesorarse por un abogado.

Si te quedo cualquier duda sobre este proceso puedes escribirnos a contacto@comunidadfeliz.cl y estaremos contentos de ayudarte.

¡También estamos abiertos a comentarios y mejoras! Tan solo escríbenos.

Equipo Feliz

6 Comentarios »

  1. Es realmente aberrante como lo publicado en esta sección no sólo rebasa los límites legales en cuanto a las tasas de interés permitidas por la ley de copropiedad, sino que, además, induce a error y/o engaño a sus lectores que no cuentan con los conocimientos legales suficientes como para darse cuenta de ello.

    Además, hablan de intereses diarios, siendo para efectos de morosidad en el pago de los gastos comunes, por tratarse de pago en cuotas mensuales (a no ser que el reglamento de copropiedad establezca algo diferente), los intereses deben aplicarse bajo similar concepto, o sea, mensual.

    Lamentablemente, esto ocurre cuando personas que no se han capacitado específicamente en la administración de edificios ingresan a este mundo creyendo que es llegar y hacer lo que sea. Si bien las intenciones pueden ser muy buenas y la calidad de la plataforma también, se evidencia un conocimiento ínfimo o casi nulo de las normas legales que rigen la copropiedad.

    Sugiero que corrijan estas falencias a la brevedad, pues me reservo el derecho de denunciar a las autoridades competentes, a la prensa e inclusive a las comunidades que actualmente utilicen la plataforma, esta “propuesta de aplicación de intereses”, ya que induce al engaños a los copropietarios de edificios en donde se use esta plataforma, con el evidente y consecuente perjuicio que ello les puede traer.

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    • Estimado,

      Gracias por escribirnos en nuestro blog, sobre las tasas, el ejemplo es solo referencial y no deben superar el indicado por la SBIF.

      Nosotros recomendamos el cobro de intereses diarios (que es más justo), pero también el sistema permite el cobro mensual. Finalmente, nosotros somos una herramienta para la administración, no nos involucramos con la decisión que toma cada administrador o comunidad.

      Si usted pertenece a una comunidad que trabaja con nosotros y considera un cobro excesivo de los intereses en su gasto común, favor contactar a su comité para reevaluar el reglamento o al administrador si ingreso los parámetros de manera errada.

      Le deseo un excelente día,
      Equipo Feliz

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  2. Estimados, cual es el interes que se debe cobrar legalmente por las morosidades? Segun la ley es la TMC para operaciones de menos de 90 dias y sobre UF 5000, es lo correcto? Pero esta tasa es de 5 a 6% , este valor es mensual, anual o trimestral? Favor su ayuda para este tema

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    • Estimado, la tasa a cobrar corresponde a la descrita en el reglamento. Te copio dos extractos de la ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria.

      Artículo 5º.- Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad. Si incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad.

      Artículo 28.- Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad con los siguientes objetos: …
      e) Establecer lo concerniente a: la administración y conservación de los bienes de dominio común; las multas por incumplimiento de obligaciones, y la aplicación de alguna de las medidas permitidas en los incisos tercero y cuarto del artículo 5º;

      Las Operaciones no reajustables en moneda nacional de menos de 90 días Inferiores o iguales al equivalente de 5.000 unidades de fomento, al primero de mayo del 2017 es 34.86 % anual. http://www.sbif.cl/sbifweb/servlet/InfoFinanciera?indice=4.2.1&FECHA=1/5/2017

      Recuerda asesorarte al momento de confeccionar el reglamento de copropiedad, donde se especifican estos puntos.

      Que tengas un feliz día!
      Equipo Feliz

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  3. señores comunidad feliz lo que están entregando como información a Daniel García es incorrecto, lo correcto es lo que indica Arnoldo y concuerdo plenamente con sus comentarios. Deben revisar bien la ley, lo que indica es lo siguiente para pago de gastos comunes.

    ¿Qué Tasa de Interés se usa para la morosidad en Gastos Comunes?
    La materia es abordada por la Ley 19.537 sobre “Condominios o Copropiedad inmobiliaria”, la que en su artículo 5º señala que, “Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad. Si incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad”.
    La tasa que se utiliza es la que SBIF informa para las operaciones no reajustables en moneda nacional, de menos de 90 días superiores al equivalente de 5.000 UF (ver buscador de tasas por fecha en el sitio web de la SBIF).
    http://www.clientebancario.cl/clientebancario/preguntas-y-respuestas-tasas-de-interes.html

    o sea SUPERIORES al EQUIVALENTE DE 90 DÍAS,esto difiere mucho en la tasa que están aplicando en la comunidad feliz, que por tener administradores malos aplican lo que erróneamente colocan ustedes.
    La tasa que aplica es
    Superiores al equivalente de 5.000 unidades de fomento 4.58 % (1) 6.87 % (2)
    ANUAL, o sea 0,000188219% diario, totalmente distinto al 0,1% diario que tienen en su aplicación. Sería de gran ayuda que lo corrigieran

    Atte
    Carolina

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